Xây nhà phần thô là gì? Có nên thuê riêng phần thô không?

CMB XÂY DỰNG
May 20
5 min read

Khi bắt đầu quá trình xây dựng nhà ở, nhiều chủ đầu tư sẽ gặp phải câu hỏi: Nên xây trọn gói hay chỉ thuê xây phần thô? Đây là quyết định có ảnh hưởng lớn đến chi phí, tiến độ và chất lượng công trình.

Vậy xây nhà phần thô là gì? Ưu nhược điểm ra sao? Có nên thuê riêng phần thô không? Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn để đưa ra quyết định phù hợp nhất.

1. Xây nhà phần thô là gì?

Xây nhà phần thô (hay còn gọi là xây phần khung) là giai đoạn đầu tiên và quan trọng nhất trong quy trình xây dựng. Đây là phần tạo nên kết cấu chịu lực chính của ngôi nhà, bao gồm móng, cột, dầm, sàn, tường, cầu thang, mái, hệ thống điện nước âm tường…

Cụ thể, phần thô bao gồm:

Đào móng, đổ bê tông móng, đà kiềng.
Thi công cột, dầm, sàn bê tông cốt thép.
Xây tường bao, tường ngăn chia phòng.
Lắp đặt hệ thống điện, nước âm tường.
Tô trát tường, chống thấm, đổ mái.
Xây bậc cầu thang, ốp lát phần thô sàn mái nếu có.

📌 Lưu ý: Xây phần thô không bao gồm các hạng mục hoàn thiện như ốp lát gạch, sơn bả, lắp thiết bị vệ sinh, cửa, đèn, v.v.

2. Các hình thức xây nhà phần thô phổ biến

Hiện nay có 2 hình thức phổ biến khi lựa chọn xây nhà phần thô:

✅ 1. Khoán công xây phần thô:

Chủ đầu tư tự mua toàn bộ vật tư.
Nhà thầu chỉ cung cấp nhân công xây dựng.

✅ 2. Khoán trọn gói phần thô (vật tư + nhân công):

Nhà thầu cung cấp cả nhân công và vật tư phần thô.
Chủ đầu tư chỉ lo phần hoàn thiện sau khi phần thô hoàn tất.

Trong đó, khoán trọn gói phần thô đang được nhiều gia chủ lựa chọn vì giảm bớt khối lượng công việc, nhà thầu chịu trách nhiệm cả vật tư, tiến độ và kỹ thuật xây phần khung.

3. Ưu điểm của xây nhà phần thô

Chọn hình thức xây phần thô riêng mang lại một số lợi ích rõ rệt, nhất là với người có kiến thức xây dựng hoặc muốn kiểm soát vật tư hoàn thiện.

🔹 1. Linh hoạt chọn vật liệu hoàn thiện

Bạn có thể tự mình lựa chọn gạch ốp, sơn tường, thiết bị vệ sinh, đèn chiếu sáng… theo sở thích và ngân sách. Không bị phụ thuộc vào bảng vật tư của nhà thầu trọn gói.

🔹 2. Tiết kiệm chi phí nếu kiểm soát tốt

Tự mua vật liệu hoàn thiện có thể tiết kiệm được 5–10% chi phí so với nhà thầu trọn gói. Ngoài ra, bạn chủ động tìm giá tốt hoặc săn khuyến mãi thiết bị nội thất.

🔹 3. Chủ động trong tiến độ hoàn thiện

Nếu bạn cần gấp phần thô để thi công nội thất riêng, hình thức này giúp rút ngắn thời gian đợi thi công toàn bộ trọn gói.

🔹 4. Giảm rủi ro “mập mờ vật tư”

Khi tự mua thiết bị hoàn thiện, bạn tránh được tình trạng nhà thầu dùng vật liệu kém chất lượng như một số đơn vị xây trọn gói giá rẻ thường làm.

4. Nhược điểm khi chỉ xây phần thô

Tuy nhiên, hình thức này cũng tồn tại một số hạn chế và rủi ro nếu không kiểm soát tốt:

❌ 1. Dễ xảy ra gián đoạn giữa phần thô và hoàn thiện

Nếu đội hoàn thiện không phải do nhà thầu thô phụ trách, có thể xảy ra tình trạng “đổ lỗi” khi có sự cố kỹ thuật hoặc phát sinh.

❌ 2. Đòi hỏi gia chủ có kiến thức kỹ thuật

Phải kiểm tra vật liệu, giám sát tiến độ, quản lý từng đầu việc, đấu nối điện nước… Nếu bạn không có kinh nghiệm, dễ phát sinh lỗi hoặc đội chi phí.

❌ 3. Mất nhiều thời gian & công sức

Việc theo sát công trình mỗi ngày, lựa chọn từng món vật liệu hoàn thiện… là điều không dễ dàng nếu bạn bận rộn hoặc không có người hỗ trợ.

❌ 4. Khó bảo hành tổng thể

Nhà thầu chỉ bảo hành phần khung. Còn phần hoàn thiện do đơn vị khác thi công, nếu hư hỏng sẽ khó quy trách nhiệm cụ thể.

5. Có nên thuê riêng phần thô không?

Câu trả lời phụ thuộc vào nhu cầu, ngân sách và kinh nghiệm của bạn. Dưới đây là một số gợi ý để bạn cân nhắc:

Trường hợp nên chọn	Khi nào nên chọn xây trọn gói
Có kinh nghiệm giám sát, kỹ thuật	Không rành về xây dựng
Muốn tự tay chọn vật liệu hoàn thiện	Muốn tiết kiệm thời gian, giao khoán toàn bộ
Có đội thợ hoàn thiện quen biết	Không có người hỗ trợ giám sát
Muốn kiểm soát chất lượng chi tiết	Muốn có bảo hành tổng thể

📌 Gợi ý: Nếu chưa có kinh nghiệm, bạn có thể thuê giám sát riêng để hỗ trợ trong giai đoạn hoàn thiện.

6. Kinh nghiệm thuê nhà thầu xây phần thô

Để tránh rủi ro khi chỉ thuê phần thô, bạn cần lưu ý một số điều quan trọng:

✅ 1. Lựa chọn công ty uy tín, có hợp đồng rõ ràng

Có báo giá chi tiết, vật tư cụ thể.
Cam kết tiến độ, bảo hành phần kết cấu.
Đội thợ chuyên nghiệp, có kỹ sư giám sát.

✅ 2. Yêu cầu nhật ký công trình

Nhật ký theo dõi vật tư vào công trình, tiến độ, hình ảnh thi công… là căn cứ quan trọng để đối chiếu.

✅ 3. Giám sát kỹ hệ thống điện nước âm

Lưu trữ hình ảnh vị trí đường ống, dây điện để dễ sửa chữa sau này.

✅ 4. Nghiệm thu từng giai đoạn

Sau mỗi hạng mục như đổ móng, sàn, dựng cột… cần kiểm tra kỹ kết cấu, sai lệch.

Xây nhà phần thô là lựa chọn phù hợp cho những ai muốn chủ động kiểm soát chất lượng hoàn thiện, có thời gian và kinh nghiệm theo sát công trình. Tuy nhiên, hình thức này cũng đòi hỏi nhiều công sức và kỹ thuật.

Nếu bạn là người mới, chưa quen với việc quản lý xây dựng, thì phương án xây nhà trọn gói vẫn là lựa chọn an toàn và tiết kiệm thời gian hơn.